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작성일 : 25-07-07 02:27
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아랍에미리트(UAE) 두바이에 전자상거래 물류센터를 구축하려는 최모 대표가 내놓은 말이다. 이곳의 자유무역지대인 제벨알리 프리존(JAFZA)은 항만과 바로 연결되어 물류업체들이 가장 선호하는 곳 중 하나지만, 기존 업체들이 장기계약으로 자리를 차지하고 있어 신규 진입이 거의 불가능하다는 것이다.
“업체에서는 ‘언제 나올지 모르니까 일단 대기하라’고 하는데, 사업 계획이 꼬이고 있어요. 결국 좀 멀리 떨어졌지만 당장 입주가 가능한 두바이 사우스 쪽으로 옮길까 합니다.”
두바이 사무실 임대차 시장은 한국인에게 너무나 생소한 분야다. 두바이 내 주거용 부동산은 그주도주클럽
나마 자칭 전문가들이라도 존재하지만 상업용 부동산은 아예 없다시피 하다. 같은 지역 안에서도 건물마다 조건이 제각각이고, 프리존이냐 메인랜드냐에 따라 아예 다른 룰이 적용된다.
공실률 3%, 임대료 30% 급등...두바이 사무실 대란
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두바이에 위치한 사무실에서 사람들이 일하는 모습. 최근 현지 상업용 부동산 시장동향을 보면 임대료가 상당히 높은 수준에 이르렀다. /사진=두바이관광청
최근 코트라 두바이 무역관이 조사한 두바이 내 상업용 부동산 시유료증권사이트
장동향을 보면 사무실 임차료가 상당히 높은 수준에 이르렀다.
우리나라로 치면 강남대로 한복판인 DIFC(두바이국제금융센터) A급 오피스의 경우 ㎡당 연간 732∼1,033달러 선이다. 20㎡ 사무실이라면 연간 2500만원에서 3000만원 수준이다. 하지만 여기에 서비스차지 10∼15%, 주차비, 각종 보증금이 추가되면 빠찡코
실제 비용은 30% 이상 늘어난다.
다운타운 두바이는 ㎡당 연 527∼732달러, 두바이 미디어시티는 495∼592달러 선이다. 상대적으로 저렴해 보이지만 여전히 한국 강남 수준이거나 그 이상이다.
더 놀라운 건 시장 상황이다. 코트라에 따르면 2024년 A급 오피스 평균 임차료가 14% 증가했으며, 일부 핵심 지역에서는주식추천사이트
20~30% 상승을 기록했다. DIFC 등 주요지역의 공실률은 3%로 역대 최저치로 나타났다. 한마디로 구하고 싶어도 구할 수 없는 상황이란 것이다.
프리존과 메인랜드, 임차 조건 좌우한다
여성 직장인들이 라운지에 앉아 이야기를 주고 받고 있다 / 사진=두바이관광청
두바이에서 사업 라이센스를 받으려면 사무실 주소가 필요하기에 법인 설립은 필수다. 법인을 설립할 때 가장 먼저 결정해야 할 것은 프리존과 메인랜드 중 어디에 세울 것인가다. 참고로 프리존과 메인랜드의 차이는 예전 연재에서 언급했으니 이를 참조하자 (링크: mk.co.kr/news/world/11314474). 이 선택은 법인 설립에서만 그치는게 아니라 사무실 임차 조건까지 완전히 좌우한다.
프리존 사무실의 가장 큰 제약은 해당 프리존 내에서만 임차가 가능하다는 점이다. 예컨대 DMCC에 법인을 설립했다면 DMCC 내 사무실만, DIFC 법인이라면 DIFC 내 공간만 사용할 수 있다. 이는 프리존의 핵심 혜택인 세금 면제와 관련이 있다. 다른 지역에 사무실을 두고 실질 업무를 진행하면 프리존 혜택을 잃을 수 있기 때문이다.
대신 대부분의 프리존 사무실은 기자재 완전 완비 상태로 제공된다. 책상, 의자, 회의실, 인터넷, 전화선까지 모든 것이 준비되어 있어 입주 즉시 업무를 시작할 수 있다. DMCC나 DIFC 같은 일부 프리존은 비서 서비스, 우편물 관리, 회의실 예약 등 부가 서비스도 함께 제공한다.
반면 메인랜드 사무실은 프리존보다 훨씬 자유롭다. 두바이 전역 어디든 원하는 곳에 사무실을 임차할 수 있으며 공간의 제약도 없다. 다만 빈 공간(Shell & Core)으로 제공되는 경우가 많아 인테리어부터 가구, 통신 설비까지 모든 것을 직접 준비해야 한다.
메인랜드의 큰 장점 중 하나는 다양한 버추얼 오피스와 공유 오피스 옵션이다. 물론 프리존에서도 관련 서비스를 제공하지만, 메인랜드가 선택의 폭이 더 넓고 비용도 저렴한 편이다. 여기에 업종에 따라 처음 1년간 버추얼오피스 비용을 안 받는 경우도 있다. 물리적 공간 없이 사업자 주소지만 확보하면 되는 업종이라면 비용 부담을 크게 줄일 수 있다.
서울 강남 vs 두바이 DIFC 임차료 차이
두바이에서 가장 임차료가 비싼 지역중 하나인 두바이 국제금융센터(DIFC) /사진=두바이관광청
그렇다면 정확히 어느 정도 임차료 차이가 날까. 완벽한 비교는 힘들지만 대략적인 이해를 돕기 위해 서울 강남 테헤란로와 두바이 DIFC 같은 고급지역 사무실을 비교해보자. 서울 강남 지역 현재 매물들을 살펴보면 서울은 임차료와 관리비를 합쳐 20㎡ 크기의 사무실이 약 월 250만∼300만원 선이고 두바이도 이와 비슷한 상황이다.
하지만 진짜 차이는 지불 방식에 있다. 한국은 월세 옵션이 보편화되어 있지만, 두바이는 연간 임차료를 1∼4회 나누어 선불로 지불해야 하는 경우가 많다. 수 천만원의 연간 임차료를 한 번에 내거나, 최소 4달치 월세를 분기별로 미리 지불해야 한다. 초기 현금 부담이 서울의 3∼4배에 달한다.
더 큰 문제는 임차료 인상률이다. 두바이는 부동산규제청(RERA) 규정에 따라 현재 임차료가 시장 가격 대비 얼마나 낮은지에 따라 최대 20%까지 인상할 수 있다. 실제로 2024년 주요 지역이 평균 14∼30% 급등해 임차인들의 부담이 가중되고 있다. 반면 서울은 상가임대차보호법에 따라 연 5% 이내로 제한된다.
그럼에도 두바이를 선택하는 이유가 있다. 프리존 기업은 법인세 0%이고, 메인랜드 기업도 9%에 불과하다. 연 과세표준 10억원 기준으로 한국 기업이 법인세 약 2억원을 낸다면, 두바이 프리존 기업은 이 비용이 없고 메인랜드 기업도 9000만원 정도면 된다. 사무실 비용 차이보다 세금 절약 효과가 훨씬 더 클 수 있다는 계산이다.
보증금 13개월에 연 20% 인상까지...계약서 함정들
두바이 부동산 임대 계약은 한국과 많이 다르기에 주의가 요구된다 / 사진=두바이관광청
두바이 부동산 임대차 계약은 한국과 상당히 다르다. 현지 부동산 컨설팅 업체가 분석한 상업용 부동산 주요 계약 조건들을 보면 다음과 같다.
계약기간은 1~5년이 일반적이며, 대부분 1년 단위로 체결된다. 대금 지불방법은 계좌이체 또는 수표로 납부하는 것이 원칙이며, 보증금의 경우 13개월분이 표준이지만, 고급 부동산은 더 요구할 수 있다. 그리고 계약 해지 통지는 2~3개월 전 미리 통보해야 한다.
특히 주의할 점은 임차료 인상 조건이다. 현지 시장 상황에 따라 상당한 인상이 가능하고, 최근처럼 임차료가 급등하는 상황에서는 갱신이 어려울 수 있다. 여기에 조기 해지 조건도 미리 협상하는 것이 좋다. 스타트업의 경우 사업 계획이 바뀔 수 있기 때문에 6개월 또는 1년 후 조기 해지가 가능한지, 위약금은 얼마인지도 미리미리 확인해야 한다.
초기 스타트업을 위한 솔루션은?
최근에는 프리랜서나 1인 창업가에게 물리적 공간이 없는 ‘버추얼 오피스’가 두바이에서 각광받고 있다 /사진=두바이관광청
최근 두바이에서 프리랜서나 1인 창업가에게 획기적인 선택지로 각광받는 것이 바로 ‘버추얼 오피스’다. 프리존이든 메인랜드든 물리적 사무실 없이 두바이 정부에서 발급하는 가상의 주소로 모든 행정처리와 사업이 가능하다.
대표적인 옵션들을 보면 메이단 프리존(Meydan Free Zone)이 약 연 5200디르함(약 200만원), 락 프리존(RAK Free Zone)이 연 6500디르함(약 250만원) 수준이다. 메인랜드는 더 저렴해서 약 3000~4000디르함(약 140만원) 선이면 된다. 물리적 사무실을 보유하는 것과 비교하면 연간 수 천만원을 절약할 수 있다.
버추얼 오피스 서비스에는 옵션에 따라 사업자등록 주소 제공, 우편물 및 택배 수령 서비스, 전화 응답 서비스, 필요시 회의실 이용 등이 제공된다. 온라인 비즈니스나 컨설팅, 무역업처럼 고정 사무공간이 꼭 필요하지 않은 업종에는 이상적이다.
다만 제약도 있다. 1인 사업가에서 벗어나 현지 직원을 고용할 경우 실제 사무실 공간이 필요하고, 클라이언트 미팅이나 재고 보관 등은 별도 해결책이 필요하다. 또한 일부 UAE 은행에서는 버추얼 오피스 주소만으로는 법인 계좌 개설을 까다롭게 하는 경우도 있으니 참고 바란다.
두바이 여성전용 공유오피스인 더 뷰로(The Bureau)의 홈페이지 캡쳐화면
또한 두바이에서는 전통적인 사무실 임차 대신 버추얼 오피스와 실제 오피스의 중간 단계인 공유 사무실을 활용하는 기업들이 늘고 있는 추세다. 위워크 두바이(WeWork Dubai), 더 뷰로(The Bureau), A4 스페이스(A4 Space) 등이 대표적이다.
예컨대 여성전용 서비스인 더 뷰로의 경우 1일 이용권이 120디르함(약 4만원), 월 코워킹 멤버십이 950디르함(약 35만원)부터 시작하며, 개인 오피스는 월 3,000디르함(약 110만원)부터다. 코워킹 라운지, 개인 오피스, 회의실, 팟캐스트 스튜디오, 전화 부스 등 부대시설까지 모두 갖추고 있으며, 무엇보다 단기 계약이 가능해 사업 초기의 불확실성을 줄일 수 있다.
다만 한계도 있다. 프리존 법인의 경우 해당 프리존 내 코워킹 스페이스만 이용 가능하며, 기밀 업무나 클라이언트 미팅에는 제약이 있다. 또한 장기적으로는 전용 사무실보다 비용이 더 나올 수 있다. 여기에 팀 규모가 커질 경우 여러 자리를 예약해야 하는데, 인기 있는 코워킹 스페이스는 원하는 시간에 자리 확보가 어려운 경우도 있어 업무 연속성에 차질을 빚을 수 있다는 점도 고려해야 한다.
맨땅에 헤딩 말고 단계적 접근을
전문가들이 추천하는 방법은 단계적 확장이다. 사진은 두바이 내 한 공유 오피스 라운지 모습 /사진=두바이관광청
두바이에서 사무실을 구할 때는 현지 전문가 도움이 필수다. 혼자서 하는것도 불가능한 것은 아니나, 원래 하던 사업을 영위하면서 동시에 익숙하지 않은 두바이에 혼자 떨어져 복잡한 계약 조건과 숨겨진 비용들을 파악하고 이 모든 것을 다 컨트롤하는 것은 현실적으로 시간낭비와 스트레스가 너무 크다.
맨땅에 헤딩하기보다는 법인설립부터 사무실 임대, 세무신고까지 원스톱으로 제공하는 회계·법무법인이나 종합 비즈니스 컨설팅 업체를 활용하는 것을 추천한다. 다만 2~3곳 이상은 직접 상담을 받아보고 조건을 꼼꼼히 비교해보는 것이 바람직하다.
임대차 계약서와 각종 비용 검토 역시 반드시 법·세무 전문가와 함께 해야 한다. 특히 임차료 인상 조건, 수리 및 유지보수 책임, 조기 해지 조건 등을 꼭 확인해야 한다. 같은 지역이라도 건물마다 서비스 차지, 주차비, 보증금 조건이 천차만별이니 이런 것도 꼼꼼하게 따지면 좋다.
이 과정에서 두바이 부동산규제청 포털도 활용하면 좋다. 정식 등록된 부동산만 임대차가 가능하며, 미등록 부동산을 임대차했다가 나중에 문제가 생기는 경우가 종종 있다.
전문가들이 추천하는 방법은 단계적 확장이다. 특히 1인 창업가라면 버추얼 오피스로 시작해서 코워킹 스페이스를 거쳐 전용 사무실로 확장하는 것이 리스크를 줄이는 방법이다. 시장 조사 겸 출장으로 1개월 정도 두바이를 방문하며 적합한 지역을 파악한 후, 6개월~1년간 단기 임차로 테스트해보는 것이 현실적일 것이다.
1인 기업이 아닌 중동으로 신규로 진출하는 기업들은 전략적 접근이 필요한 상황이다. 기존 업체들은 장기계약으로 임차료 상승 충격을 피할 수 있지만, 새로 들어오는 기업은 1년 단위 계약으로 시장 상황을 점검하며 유연하게 대응하는 것이 현실적이다. 급변하는 시장에서 장기 계약은 오히려 리스크가 될 수 있기 때문이다. 한 부동산 전문가는 “서두르지 말고 단계별로 접근하는 것이 성공의 열쇠”라고 조언했다.
※ 도움말 및 자료= 라즈 쿠마르(Raj Kumar) 두바이 변호사, 윤홍성 타이드솔루션 두바이법인 대표, 김재영 넥써쓰 두바이법인 대표, 이유진 리움세무회계 두바이법인 대표, 두바이 부동산규제청(RERA) 시장 보고서, 코트라 두바이 무역관, 두바이 관광청 자료 종합
[원요환 UAE항공사 파일럿 (前매일경제 기자)]
john.won320@gmail.com
아랍 항공 전문가와 함께 중동으로 떠나시죠! 매일경제 기자출신으로 현재 중동 외항사 파일럿으로 일하고 있는 필자가 복잡하고 생소한 중동지역을 생생하고 쉽게 읽어드립니다.
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