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6월27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안은 이재명 정부의 첫 부동산 대책이다. 규제 지역의 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 게 요점이다. 다주택자의 대출은 아예 금지했다. 서울과 수도권 아파트의 거래는 사실상 멈췄다. 서울 아파트의 70% 정도가 대출한도 제한의 직접적인 영향을 받을 것이라고 한다. 거래 공백은 당분간 지속될 전망이며, 호가도 낮아질 가능성이 크다.
서울 시내 아파트 단지 모습 ⓒ시사저널 최준필
수도권·비수도권, 극심한 시장 양극화
그러나 효과가 저축은행학자금대출 오래 가기는 힘들다. 우리 사회가 가진 많은 문제의 원인을 따져보면 구조적인 측면이 크기 때문이다. 저성장이나 인구 감소 문제가 특히 그렇지만 부동산 시장도 마찬가지다. 국내 부동산 시장은 다른 나라에서는 찾기 어려운 세 가지 구조적 특징을 지니고 있다.
우선 수도권 집중 문제가 있다. 지금의 주택시장에선 수도권과 비수도권이 극명하게 다 신혼부부전세자금대출신청 르다. 전국적으로 보면 지금 부동산 시장이 불안하다고 할 수 없다. 한국은행이 발표한 금융안정 보고서에 따르면, 2023년 1월부터 2025년 4월까지 서울 주택 매매가격은 16.1%, 수도권 전체는 9.6% 올랐으나 비수도권은 오히려 1.7% 내렸다. 부동산 시장도 기본적으로는 경제 상황을 반영하는 것이 정상이다. 실제 결과도 그렇다. 2013년 12월부 sbi저축은행 대출 터 올해 5월까지 전국 평균 집값 상승률은 42.9%였다. 그동안 국민소득(1인당 GNI)은 2014년 3243만원에서 2023년 4724만원으로 45.7% 늘어났다. 전국 평균 집값 상승률과 큰 차이가 없다. 하지만 같은 기간 서울의 집값 상승률은 112.3%로 유독 튀었다.
부동산 시장을 안정시키려면 결국 공급이 핵심이다. 그 때문에 현금서비스 이자율 재개발과 재건축 규제 완화가 필요하다는 주장이 제기된다. 그러나 수요자들이 오직 서울만 찾는다면 규제를 풀어서 주택 공급을 늘린다고 해도 한계가 있다. 통계청에 따르면 2023년 전국의 주택보급률은 102.5%였지만, 서울의 주택보급률은 전국에서 가장 낮은 93.6%였다. 2019년 이후 계속 낮아지고 있다. 가구 수 증가를 주택 수가 따라가지 못하고 있기 복리이자율계산 때문이다.
이상한 일은 아니다. 우리나라는 인구의 절반가량이 수도권에 집중된 나라다. 동시에 지방 소멸 속도는 세계 최고 수준이다. 2025년 5월 기준으로 229개 기초자치단체 중 소멸 위험 지역은 절반을 훌쩍 넘는 133곳이다. 주택을 다 짓고도 팔리지 않는 준공 후 미분양의 83%가 지방에 몰려 있다. 인구 감소와 경기 부진의 영향을 고스란히 받은 결과다. 고용정보원에 따르면, 지난 10년간 증가한 일자리 중 절반인 150만 개가 수도권에서 만들어졌다. 일자리가 서울에 있다면 서울로 올라와야 한다. 최근 3년 동안 서울의 순유입 청년 수는 7만 명이 넘는다.
최근 부동산 시장 상황을 두고 문재인 정부 집권 초기와 비슷하다는 평가가 나온다. 그러나 중요한 차이가 있다. 예전에는 서울 집값이 오르면 지역도 순차적으로 움직였지만 지금은 아니다. 한국부동산원에 따르면, 올해 5월까지 지방 아파트값은 작년 말 대비 0.88% 하락했다. 균형발전을 통해 지방 정주여건이 개선되지 않으면 상황이 달라지기 어렵다.
또 하나의 구조적 문제는 한국이 아파트 공화국이라는 점이다. 주택의 60% 이상이 아파트다. 특히 대도시 인구의 75% 이상이 아파트 단지에서 거주하고 있다. 한국처럼 인구 밀도가 높은 나라에서 아파트는 토지 이용의 효율성을 높여 주는 긍정적인 측면이 있다. 하지만 아파트 중심의 주거 형태는 이를 단순한 거주 공간을 넘어 투기 수단으로 만들기 쉽다. 환금성과 투자 효율 때문이다.
아파트는 동질적 상품으로 구조와 면적, 위치, 편의시설 등이 모두 표준화돼 있다. 위치와 브랜드, 평수를 알면 대개 가격이 정해지는 이유다. 이는 아파트를 금융 자산처럼 인식하게 하고, 투자 또는 투기 대상으로 접근하기 쉽게 만든다. 금융기관이 평가하기도 간편해 대출받기 쉽다는 장점까지 있다.
아파트 선호 집중 문제는 해소될 가능성이 없다. 자산의 70%를 부동산으로 가지고 있는 우리나라에서 투자를 고려하지 않고 주거지를 선택할 수 없는 노릇이다. 주택을 투자 목적으로도 고려할 수밖에 없는 현실에서 아파트는 가장 좋은 주거 형태다. 거주자 10명 중 9명은 집을 옮겨도 다시 아파트를 찾는다고 한다. 현재 부동산 시장의 불안은 전국의 모든 주택시장이 아닌, 서울과 그 주변 수도권의 아파트 시장이 대상이다. 그렇다고 무작정 다주택자 규제를 풀어서 지방 부동산 시장까지 불안하게 만드는 것이 최선의 대안일 수는 없다.
서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 매물 관련 안내문이 붙어 있다. ⓒ연합뉴스
'집값은 언젠가 오른다'는 환상
한국 부동산 시장만이 가진 또 다른 구조적인 특징은 전세 제도다. 전세 제도는 장점이 많다. 집주인들에게는 사실상의 무이자 대출이나 다름이 없고, 세입자는 적은 자본으로 좋은 집에서 거주할 수 있다. 전세 제도 덕분에 우리나라는 다른 나라보다 주거 선택의 다양성이 높다. 목돈이 있는 사람은 전세를, 목돈은 없지만 수입이 안정적이면 월세를 선택하면 된다. 마찬가지로 임대인도 당장 소득이 필요하면 월세로, 목돈이 필요하면 전세로 내놓으면 된다.
장점이 많은 제도지만 다른 한편으로는 전세보증금을 활용한 이른바 '갭투자'로 투기를 유발한다는 문제가 있다. 올해 이뤄진 서울 부동산 거래의 약 40%는 갭투자였다. 집값이 비싼 곳일수록 갭투자 비율은 높다. 서초구나 용산구는 갭투자 비율이 절반을 넘었다. '갭투자'를 부추기는 배경에는 전세대출 제도의 영향도 있다. 서울 아파트 전세가율은 53%에 달한다. 전세대출은 서민의 주거 안정을 위한 제도지만, 전셋값이 높은 수준을 유지하도록 받쳐 주는 역할도 한다. 서민을 위한 정책자금이 결국 투기를 유도하는 셈인데, 그렇다고 전세대출을 줄여 서민들의 주거생활을 어렵게 만들 수는 없다.
정부가 부동산 대책을 통해 소유권 이전 조건의 전세대출을 금지한 것은 물론 '갭투자'를 막기 위한 것이다. 좋은 의도지만 자칫 시장에 나오는 전세 물건이 급격히 줄어들 수 있고, 다음 순서는 결국 전셋값 급등이다. 순기능이 적지 않은 전세 제도가 아예 사라지는 일은 불가능할뿐더러 바람직하지도 않다. 다른 나라와 비교하면 우리나라의 임대료 부담은 낮은 편이다. 이것도 부분적으론 전세 제도 덕분이다. 이 같은 구조적 특징은 우리나라 집값이 유동성과 공급이라는 변수에 더욱 민감하게 반응하는 배경이다.
지난 10년 동안 서울 아파트의 평당 평균 가격은 148.5% 올랐다고 한다. 하지만 서울과 수도권의 아파트 가격만 보면 전체적인 상황을 판단하기 어렵다. 대출 규제는 아무리 정교하게 설계해도 실수요자의 자금 접근을 제한할 수밖에 없다. 단기적인 대응책보다는 근본적인 대책을 찾자는 국정기획위원회의 방향 제시가 잘못된 것은 아니다.
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