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올해 상반기 전국의 주택 임대차 거래 중 월세 비율이 사상 처음으로 60%를 넘어선 것으로 확인됐다. 전국 단위 확정일자 통계가 집계되기 시작한 2014년 이후 반기든 연간이든 월세 비율이 60%를 넘은 것은 이번이 처음이다.
24일 본지가 법원 통계를 분석한 결과, 올해 1~6월 계약을 체결하고 확정일자를 받은 전국 전월세 주택 145만9747가구 중 월세는 89만8732가구로 61.6%를 차지했다. 지난해 상반기(57.5%) 및 연간 월세 비율(57.7%)보다 4%포인트가량 신용보증기금 연봉 높아졌다. 월세 확산은 전국 모든 지역에서 확인되고 있다. 올 상반기 수도권 월세 거래 비율은 60.3%, 지방은 64%였다.
그래픽=양진경
임대차 시장에서 월세 비율은 지속적으로 높아지고 있다. 전셋값과 대출금리가 500만원대출이자 오르고 전세 사기로 인한 기피 심리까지 더해진 결과다. 문제는 월세가 확산되면서 서민층의 주거 부담이 갈수록 커지고 있다는 점이다. 실제로 최근 서울 강북 지역 아파트에서는 월세가 300만원에 달하는 거래 사례가 잇따르고 있다.
‘전세의 월세화’는 지난 ‘6·27 부동산 대책’으로 더 가속화할 전망이다. 신축 아파트 전세 세입자에 대한 카드대금결제 대출이 금지되고, 전세 대출 보증 비율도 낮아지는 등 전세 자금 조달 문턱이 높아졌기 때문이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “전세를 낀 투기 수요를 차단하자는 게 대책의 취지이지만 이로 인해 월세화가 더 빨라져 서민층 주거비 부담을 가중시킬 수 있다”며 “세밀한 접근이 필요하다”고 말했다.
◇강북 30평대 월세가 300만원… “월급 절반 중앙행정기관 내야 할 판”
전세의 월세화가 진행되면서 월세 가격도 가파른 오름세다. 특히 서울 강북에서도 도심 출퇴근이 편리한 지역 아파트 국민 평형(전용면적 84㎡) 기준으로 사실상 ‘월세 300만원 시대’에 돌입했다. 예컨대 성동구 ‘왕십리자이’ 84㎡는 지난 2월 보증금 1억원, 월세 270만원에 거래됐고, 동대문구 ‘e편한세상청계센트럴포레’는 새마을금고중앙회 4월 월세 310만원(보증금 1억원)에 거래됐다. 4인 가구 중위 소득(610만원)의 절반을 매달 주거비로 지출해야 하는 셈이다.
그래픽=양진경
월세가 오르자 무주택 서민들이 직격탄을 맞고 있다. 전세로 살 경우 큰 고정 지출을 줄일 수 있었던 과거 세대와 달리, 월세가 표준이 되면서 목돈이 없는 청년층과 신혼부부의 주거 사다리가 끊기고 있는 것이다.
내년 초 출산을 앞둔 이모(32)씨가 그런 사례다. 그는 지금 살고 있는 경기도 성남의 전셋집 만기가 되면 모은 돈을 보태 서울 성동구 부모님 댁 근처 전셋집을 구하려고 했는데, 대출 규제로 전세 매물이 급감해 이사 갈 집을 구하는 데 어려움을 겪고 있다. 이씨는 “감당 가능한 수준의 전셋집은 매물 자체가 없어 월세를 알아보고 있다”며 “한 푼이라도 더 모아야 하는데 매달 수백만 원씩 월세로 나가면 내 집 마련은 포기해야 할 것 같다”고 말했다. 실제 6·27 대책 일환으로 신혼부부 등 청년층이 수도권에서 빌릴 수 있는 저금리 전세 대출의 한도가 3억원에서 2억5000만원으로 줄었다.
◇이젠 월세가 대세
월세화를 촉발한 첫 신호탄은 2020년 8월 시행된 ‘임대차 2법’이다. 전세 계약 1회(2년) 갱신을 의무화하고 갱신 시 임대료 인상은 5%로 제한하는 게 골자였다. 기존 세입자들은 바뀐 법의 혜택을 누렸지만 신규 세입자를 구하는 집주인들이 4년 치 인상분을 한꺼번에 올려 거래 가능한 전세 매물 가격이 급등하는 부작용이 나타났다. 치솟은 전셋값을 감당하기 힘들어진 세입자들은 반(半)전세 또는 월세로 눈을 돌릴 수밖에 없었다.
이듬해엔 기준 금리가 치솟으면서 2%대였던 전세 대출 금리가 7~8%로 올랐다. 당시 월세는 보증금의 4~5% 수준이었기에 세입자들은 다시 한번 월세로 옮겨 갔다. 비슷한 시기 빌라·오피스텔 수십~수백 채를 신용불량자인 바지 사장이나 법인 명의로 사들이고 높은 전세금을 받아 잠적하는 식의 전세 사기가 성행하면서 전세의 월세화는 더욱 가속화됐다.
주택 유형별 월세 비율(올해 1~5월)을 살펴보면, 연립·다세대 등 비(非)아파트가 74.9%로 높지만 아파트(45.6%)도 절반에 육박한다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “아파트는 높은 전셋값과 이자 부담이, 비아파트는 전세 사기에 대한 공포감이 월세 전환을 부추긴 것으로 보인다”고 했다.
◇“공급 대책 뒷받침돼야”
정부는 부동산 시장 안정을 위해 전세의 월세화는 불가피하다는 분위기다. 금융 당국 관계자는 “무주택 서민을 돕기 위한 전세 대출이 전셋값 거품을 부추기고 이 거품이 갭 투자 수요를 자극하면서 집값까지 연쇄적으로 밀어 올리는 악순환을 끊기 위해 전세 대출과 실거주 규제를 낸 것”이라고 말했다.
하지만 전세 공급의 핵심 지표인 아파트 신규 입주 물량이 앞으로 급감할 예정이어서 전세 시장 안정 효과가 예상보다 미미할 것이란 관측도 나온다. 부동산 정보 업체 직방에 따르면, 올 하반기 전국 아파트 입주 예정 물량은 10만323가구로 전년 동기(16만3977가구)보다 39% 적다. 특히 서울은 내년 입주 물량이 2만4462가구로 올해(4만6710가구)의 절반 수준에 그칠 전망이다. 금리 인상 여파로 2022년부터 부동산 경기가 불황에 빠지고 공사비도 치솟으면서 신규 아파트 인허가·착공이 거의 이뤄지지 않은 탓이다. 입주 가뭄은 향후 3~4년 이상 지속될 전망이다. 대출 규제로 전세 수요를 억누른다 하더라도 공급 감소 속도가 더 빠르다면 가격 안정 효과는 기대하기 어렵다.
박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “지금처럼 전세의 월세화가 빠르게 진행되면 무주택 서민들의 주거비 부담이 훨씬 가중될 수 있다”며 “공공 임대주택을 포함해 전월세 공급 확충 방안이 뒷받침돼야 한다”고 말했다.
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